Związek nieruchomości z działalnością gospodarczą w podatku od nieruchomości.

Pojęcie „związania nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej„, które – jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 24 lutego 2021 r., SK 39/19,  – nie może opierać się na samym fakcie posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, doprecyzowano w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 grudnia 2021 r., sygn. akt III FSK 4061/21, wskazano, że za związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych można uznać nieruchomości stanowiące własność podatnika (znajdujące się w posiadaniu samoistnym albo użytkowaniu wieczystym), które są w posiadaniu przedsiębiorcy (innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą) oraz jednocześnie: 1) wchodzą w skład prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, w szczególności gdy podatnik ujął te składniki majątkowe w prowadzonej ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej lub 2) przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej, lub 3) nieruchomości są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez podmiot, w którego posiadaniu się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, tzn.: są faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w znaczeniu zdefiniowanym w art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych; albo mogą być potencjalnie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w ww. rozumieniu, przez co należy rozumieć sytuację, w której przedsiębiorca podejmuje i realizuje zachowania kwalifikowane w obrębie przedmiotu opodatkowania jako czynności mające na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie nieruchomości do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, związane z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Przykład dokumentowania związku nieruchomości z działalnością gospodarczą spółki prezentuje m. in. wyrok NSA z 5 maja 2026 r. sygn. akt III FSK 760/25.

Związek nieruchomości z działalnością gospodarczą spółki nie zasadza się na samym fakcie jej posiadania przez przedsiębiorcę, ale także na możliwości ich wykorzystania w działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności gospodarczej spółki zgłoszonym do rejestru przedsiębiorców jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Spółka wprowadziła nieruchomość do ewidencji środków trwałych, grunty są częścią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego i fakt, że w danym momencie nie są wykorzystywane do osiągania przychodów, nie zmienia ich zasadniczego przeznaczenia, czyli możliwości wykorzystania w działalności gospodarczej przedsiębiorstwa.. Spółka koszty związane z utrzymaniem nieruchomości zalicza do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej. Spółka oferuje nieruchomość (na stronach internetowych, jak i na imprezach branżowych) do sprzedaży lub do wydzierżawienia. Spółka traktuje więc działkę jako towar oferowany ewentualnym nabywcom i włączyła działkę do mienia swojego przedsiębiorstwa (działka jest oferowana na sprzedaż). W konsekwencji nieruchomość nadaje się do wykorzystania w działalności gospodarczej, w tym mieszczącej się w zakresie działalności spółki wynikającej z treści rejestru przedsiębiorców KRS, zatem grunt podlega opodatkowaniu opodatkowanie stawką podatku od nieruchomości właściwą dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.