Podatek od budynku mieszkalnego przeznaczonego do najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Czy budynki mieszkalne lub ich części przeznaczone do najmu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców w ramach prowadzenia przez podatnika podatku od nieruchomości działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, czy jako budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych?

W najnowszym wyroku z 28 stycznia 2026 r. sygn. akt III FSK 845/25 NSA wskał:

Definiując zwrot: „budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” należy przede wszystkim uwzględnić to, że budynki mają charakter mieszkalny (tzn. tak są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków). Oznacza to, że przy ustalaniu zakresu możliwych sytuacji wchodzących w zakres cytowanego zwrotu normatywnego nie można poprzestać jedynie na tym, że odnosi się do samej działalności gospodarczej, jej prowadzenia czy wykorzystywania na tę działalność.

Problem występujący w niniejszej sprawie został rozstrzygnięty uchwałą składu siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r., III FPS 2/24, której teza brzmi następująco: „Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.)”.

Biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie lokali mieszkalnych, istotne jest, by w budynku (lokalu) takim realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy cel mieszkaniowy realizowany jest przez podatnika, czy jego najemcę. Istotnym jest to, że lokale usytuowane w budynkach, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne służą „trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych”.

Interpretując zwrot „trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych„, nie należy odwoływać się wyłącznie do cywilistycznego pojęcia miejsca zamieszkania osoby fizycznej zawartego w art. 25 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Kontekst zwrotu użytego w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – „zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej„, wynika z powiązania tego przepisu z art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.). Wymaga przy tym uwzględnienia zakresu pojęcia „zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych”, czyli realizowania potrzeb mieszkaniowych danego podmiotu (osoby fizycznej) w odniesieniu do danego miejsca (budynku mieszkalnego lub jego części), przy czym miejsc tych może być więcej niż jedno. Pojęcie „trwałe realizowanie potrzeb mieszkaniowych” uwzględnia w szczególności: miejsce zamieszkania najemcy i jego rodziny (aspekt cywilistyczny), a ponadto: trwałą realizację potrzeb mieszkaniowych przez pracownika najemcy w związku z wykonywaniem zatrudnienia poza miejscem zamieszkania albo inną aktywnością osoby zajmującej lokal mieszkalny i realizującej w nim funkcje mieszkalne pod warunkiem, że nie ma to charakteru sporadycznego/epizodycznego. W konsekwencji przez realizację potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć pobyt osoby fizycznej w lokalu znajdującym się w budynku sklasyfikowanym w tej części w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w mieszkaniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, polegającym na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku.

Przez „grunty związane z budynkami mieszkalnymi” należy rozumieć nie tylko grunty, na których taki obiekt budowlany został posadowiony, ale również grunty doń przylegające, zapewniające właściwe korzystanie z tego budynku, niezbędną obsługę budynku oraz jego mieszkańców, w tym w zakresie odpowiedniego skomunikowania, zabezpieczenia porządku, rekreacji oraz zaspokojenia innych niezbędnych potrzeb związanych z korzystaniem z powierzchni mieszkaniowej budynku.