Nabycie gruntów w drodze licytacji wyklucza zwolnienie w podatku rolnym.

Dla możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku rolnym dla gruntów przeznaczonych na utworzenie nowego gospodarstwa rolnego lub powiększenie już istniejącego do powierzchni nieprzekraczającej 100 ha, zasadnicze znaczenie mają czynności prawne stanowiące tytuły do tych gruntów. Wymieniony w pkt 4 przepisu katalog tytułów prawnych ma bez wątpienia charakter zamknięty. Ustawodawca wskazał na grunty będące przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, nabyte w drodze umowy sprzedaży, jak również grunty będące przedmiotem umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a także grunty wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, objęte w trwałe zagospodarowanie.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 czerwca 2025 r. sygn akt III FSK 337/24 stwierdza, że zwolnienie podatkowe o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku rolnym należy rozumieć w ten sposób, że warunkiem jego uzyskania nie jest każde nabycie własności, ale jedynie w drodze umowy sprzedaży. Skoro ustawa o podatku rolnym nie definiuje tego pojęcia, to tylko nabycie gruntów rolnych w drodze umowy sprzedaży w znaczeniu art. 535 Kodeksu cywilnego zwalnia te grunty (przy spełnieniu pozostałych warunków w przepisie tym przewidzianych) z podatku rolnego. Za nabycie w drodze umowy sprzedaży nie można uznać nabycia w drodze licytacji publicznej przeprowadzonej przez komornika sądowego w toku postępowania egzekucyjnego.

W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż w rozumieniu kodeksu cywilnego jest umową konsensualną, odpłatną, wzajemną i dwustronnie zobowiązującą, choć może wywołać równocześnie skutki rozporządzające. Stroną umowy sprzedaży może być każdy podmiot – osoba fizyczna lub prawna, a także jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznała zdolność prawną. Podstawowym obowiązkiem sprzedawcy jest przeniesienie własności sprzedawanej rzeczy na kupującego oraz wydanie rzeczy kupującemu, natomiast obowiązkiem kupującego jest zapłata ceny oraz odebranie kupionej rzeczy. Nie ulega zatem wątpliwości, że skoro sprzedaż jest instytucją prawa cywilnego, a ustawodawca nie zdefiniował terminu „sprzedaż” w ustawie o podatku rolnym w ramach autonomii prawa podatkowego w sposób odmienny od utrwalonego w obrocie cywilnoprawnym, to nie można tej czynności rozumieć inaczej, niż definiuje ją kodeks cywilny.

Spośród zdarzeń prawnych prowadzących do nabycia nieruchomości można też wyróżnić nabycie własności nieruchomości na podstawie przepisów dotyczących egzekucji sądowej z nieruchomości, uregulowanej w ustawie – Kodeks postępowania cywilnego, tj. w drodze licytacji publicznej przeprowadzonej przez komornika sądowego w toku postępowania egzekucyjnego. W myśl art. 952 Kodeksu postępowania cywilnego zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Licytacja ma zatem charakter przymusowy. Zgodnie natomiast z art. 998 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Opisana powyżej relacja między sprzedawcą a kupującym wynikająca z umowy sprzedaży z art. 535 Kodeksu cywilnego nie występuje między właścicielem gruntu – licytowanym dłużnikiem, a nabywcą tego gruntu w przypadku sprzedaży w drodze licytacji komorniczej. Nabywca nie staje się bowiem właścicielem w wyniku zawartej umowy sprzedaży, lecz na skutek przybicia i przysądzenia własności. Sprzedaż licytacyjna ma walor nabycia pierwotnego, bez obciążeń, czym jednak nie charakteryzuje się umowa sprzedaży. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru oraz katastrze nieruchomości, a także jest tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości (art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży egzekucyjnej odróżnia od umowy sprzedaży jej cel, którym jest zbycie nieruchomości i doprowadzenie do przymusowego zrealizowania obowiązków podlegających wykonaniu, a wynikających z prawomocnego orzeczenia sądowego. Przejście prawa własności nieruchomości na licytanta, inaczej niż ma to miejsce przy umowie sprzedaży, nie następuje zatem w wyniku porozumienia stron, lecz przymusowej realizacji uprawnienia wierzyciela. Ponadto licytant nie może odstąpić od umowy, której przecież nie zawiera. Nie jest to zatem nabycie charakterystyczne dla prawa umów, w tym umowy sprzedaży.

Skoro art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) i ust. 3 ustawy o podatku rolnym wskazują na umowę sprzedaży, to nie można uznać, że uprawnia do skorzystania z ulgi inny sposób nabycia własności, w tym przysądzenie własności przez sąd.