Administrowanie nieruchomością a podatek od nieruchomości.

Regionalna Izba Obrachunkowa w Poznaniu w piśmie z 12 lutego 2025 r. znak sprawy WA-0220/1/2025 wskazała zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości od budowli (urządzeń sieci kanalizacyjnej) w przypadku zawarcia między spółką a gminą umowy „o administrowanie siecią”.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opatach lokalnych budowlą jest m. in.:
– obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

– urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

W treści załącznika nr 4 do ww. ustawy – Wykazie obiektów, o których mowa w art. 1a ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy pod pozycją 5 ustawodawca wskazał przepompownię ścieków oczyszczonych, pod pozycją 9 – obiekt zrzutu ścieków, zaś pod pozycją 13 – występujące samodzielnie lub stanowiące element sieci obiekty, których charakterystycznym parametrem jest długość: wodociąg, gazociąg, ciepłociąg oraz inny rurociąg.
Z powyższego należy wywieść, że sieć kanalizacji sanitarnej stanowi budowlę w rozumieniu ww. ustawy.

Ustawodawca w art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przewidział trzy pozytywne przesłanki powstania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości po stronie posiadacza, niebędącego posiadaczem samoistnym, tj.:
1) posiadanie obiektu budowlanego na podstawie umowy zawartej z jej właścicielem (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) – człon pierwszy);
2) posiadanie obiektu budowlanego na podstawie innego tytułu prawnego (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) – człon drugi);
3) posiadanie bez tytułu prawnego (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. b).
Każda z ww. przesłanek stanowi samodzielną podstawę opodatkowania.

W przypadku, gdy z umowy wynika, że Spółka (administrator) działa na rzecz i w imieniu Gminy, umowa ta upodabnia się do umowy o świadczenie usług, o której mowa w art. 750 Kodeksu Cywilnego. Zawarcie z takiej umowy nie jest wystarczającą przesłanką do opodatkowania administratora podatkiem od nieruchomości, albowiem nie jest on posiadaczem zależnym tej nieruchomości (patrz: M. Kotulski, Podatek od nieruchomości w praktyce i w orzecznictwie, LexisNexis 2002 r., str. 66). Zgodnie bowiem z art. 338 Kodeksu Cywilnego kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem, a dzierżyciel nie jest wymieniony w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jako podatnik podatku od nieruchomości.

Natomiast jeżeli na mocy umowy spółka (administrator) uzyskuje władanie nieruchomością i prowadzi na niej działalność we własnym imieniu, a nie w imieniu Gminy, staje się posiadaczem zależnym i podobnie jak najemca, dzierżawca, zastawnik, użytkownik uzyskuje status podatnika podatku od nieruchomości stanowiących własność gminy.

Treść zawartej umowy z gminą przesądza, czy mamy do czynienia z dzierżeniem, czy też z posiadaniem zależnym gminnej sieci wodociągowej przez spółkę. Jedynie posiadacz zależny mienia gminnego może być podatnikiem podatku od nieruchomości.