Nieruchomość jako przedmiot hipoteki przymusowej.

Hipoteka przymusowa uregulowana w przepisach art. 34 – 38a ustawy Ordynacja podatkowa jest szczególną formą hipoteki określonej w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204, z 2021 r. poz. 1177, 1978).

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela (art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Stosownie do art. 34 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa gminie przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art. 21 § 1 pkt 2, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, zwana dalej „hipoteką przymusową”. Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

  1. część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika;
  2. nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka.

Według ww. przepisów hipoteką można obciążyć nieruchomość.

Zgodnie z brzmieniem art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Hipoteka może być ustanowiona na ułamkowej części nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

Współwłasność nieruchomości może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela nieruchomości jest określony w częściach idealnych, przy zastosowaniu ułamka zwykłego, np. “nieruchomość stanowi współwłasność Jana Kowalskiego w 1/4, Marii Nowak w 1/4 i Anny Malinowskiej w 1/2”.

Hipoteka dotyczy udziału, a nie fizycznie określonej części nieruchomości.

Nie można ustanowić hipoteki na ułamkowej części nieruchomości, jeżeli właścicielowi przysługuje prawo własności do całej nieruchomości.

Hipoteka może być ustanowiona na nieruchomości będącej współwłasnością łączną.

Współwłasność łączna zwana jest również współwłasnością bezudziałową, co oznacza, że kilka osób jest współwłaścicielami nieruchomości bez określenia ich udziałów w tej własności. Współwłasność łączna może powstać jedynie z mocy określonych przepisów prawnych dotyczących stosunku, z którego taka współwłasność wynika (art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego). Współwłasnością łączną może być przykładowo współwłasność nieruchomości nabytej przez oboje małżonków w czasie trwania wspólności ustawowej (art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Współwłaścicielom nie przysługują we współwłasności udziały, a zatem przedmiotem hipoteki może być jedynie cała nieruchomość.