Stawka podatku od nieruchomości od lokali w apartamentowcach.

Jakie są zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy? W odpowiedzi na interpelację poselską nr 24259 z 24.05.2021 r. w sprawie stawek podatku od nieruchomości od lokali w tzw. apartamentowcach Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej w piśmie nr PS2.054.14.2021 z 21.06.2021 r. wskazał:

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych w art. 5 ust. 1 pkt 2 przewiduje się odrębne stawki podatku od nieruchomości od budynków lub ich części:

a) mieszkalnych,
b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,
c) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym
materiałem siewnym,
d) związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń,
e) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.

Zróżnicowanie stawek podatku od nieruchomości pozostaje w związku z celami, którym służy majątek nieruchomy. Wyższą stawkę podatku stosuje się w sytuacji, gdy jest to majątek służący celom gospodarczym, a niższą, gdy ma on zaspakajać inne potrzeby, np. mieszkaniowe.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budynki mieszkalne lub ich części, w okoliczności zajęcia ich na prowadzenie działalności gospodarczej, opodatkowane są najwyższą stawką podatku od nieruchomości, określoną w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy. Dodać przy tym należy, że użyte w tym przepisie pojęcie działalności gospodarczej należy definiować zgodnie z przepisami ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162). Zgodnie z tą ustawą działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły (art. 3). Natomiast termin „zajętości” nie jest określony w przepisach prawa. Stąd też przy jego interpretacji należy posiłkować się jego językowym znaczeniem. Zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, termin ten oznacza: zapełnić sobą lub czymś jakąś przestrzeń lub powierzchnię, skorzystać z jakiegoś pomieszczenia lub urządzenia, zacząć użytkować jakieś pomieszczenie.

Przez „zajęcie” nieruchomości lub ich części, należy rozumieć faktyczne, rzeczywiste wykonywanie konkretnych czynności, działań na nieruchomości (gruncie, budynku, lokalu) powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu wynikającego z działalności danego podmiotu (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 26 czerwca 2018 r., sygn. akt I SA/Wr, wyrok WSA w Rzeszowie z 15 grudnia 2015 r. sygn. akt I SA/Rz 1090/15 – orzeczenia prawomocne).

Wobec powyższego w przypadku wynajęcia przez właściciela lokalu mieszkalnego profesjonalnemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie wynajmu obiektów turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, spełniona jest przesłanka zajęcia tych lokali na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dla uznania, że lokal mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej nie jest bowiem wymagane, aby tę działalność prowadził sam podatnik. Stawka podatku od nieruchomości z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit.b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych ma bowiem charakter przedmiotowy i obejmuje określone nieruchomości lub ich części, jeśli są zajęte przez wskazany podmiot na oznaczony cel. Zatem jeśli w lokalu mieszkalnym świadczone są usługi hotelarskie przez przedsiębiorcę, a prowadzona działalność spełnia warunki uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 Prawa przedsiębiorców, uznaje się, że taki lokal zajęty jest na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, co uzasadnia zastosowanie do ich opodatkowania najwyższej stawki podatku od nieruchomości, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych

NSA w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt II FSK 558/16, stwierdził: Nie może bowiem budzić wątpliwości, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom, za odpłatnością jest działalnością nastawioną na przysporzenie zysku. Oferowanie turystom w ramach krótkotrwałego wynajmu lokali przez spółkę prawa handlowego stanowi istotę przedmiotu działalności gospodarczej wskazanej spółki, generującą po jej stronie przychody poprzez wykorzystywanie przedmiotowych mieszkań w ramach usługi ich wynajmu. Jest oczywistym, iż zasadniczą rolą wynajmu lokalu jest zapewnienie klientom (w tym przypadku na krótki czas) tzw. zakwaterowania. Realizacja celów mieszkalnych przez klientów Spółki w ramach zawieranych umów najmu lokali wpisuje się więc w sposób bezpośredni w przedmiot działalności gospodarczej Spółki A.. Prowadzenie więc przez Spółkę działalności gospodarczej w oparciu i dzięki wspomnianym lokalom mieszkalnym przesądza, iż lokale te pozostają zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (analogicznie wskazał WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 26 czerwca 2018 r. sygn. akt I Sa/Wr 330/18).

Również w wyroku z 4 lutego 2020 r. sygn. akt II FSK 716/18 NSA uznał, że lokal mieszkalny wynajmowany turystom jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Sąd wskazał, że Lokal ten nie jest bowiem wykorzystywany do realizacji niegospodarczych, osobistych celów Skarżących, nie służy także zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, czy też w tym zakresie potrzeb ich rodziny. Służy on celom komercyjnym, a nie zaspokojeniu potrzeb osobistych Skarżących lub ich rodziny.

Podsumowując: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych regulująca opodatkowanie podatkiem od nieruchomości pozwala na opodatkowanie według najwyższych stawek tego podatku również lokali mieszkalnych w tzw. apartamentowcach, wynajmowanych przez profesjonalne podmioty zarządzające tymi lokalami, na podstawie umów zawartych z właścicielami.